购物中心全面预算信息化最佳实践：实时联动
本文提到的商业地产购物中心全面预算信息化实践方案，极致精细的管理颗粒度，将战略目标层层传达至运营条线，同时运营业绩又层层反馈至战略指标，再结合未来数月及年预测结果，调整招商方向、运营策略，进而保证总体战略的实现。
前言
近年来，商业地产行业在激荡变革中持续创新，轻资产和管理输出逐年增长。商业地产最重要的是资产的保值和增值。通过资产管理、运营，改造、提升，提高市场价值，并辅以相适应的金融手段，在合适的时机实现价值变现。经营收益和物业升值是商业地产投资回报的最主要形式。一般情况下项目的租金单价和出租率水平能直接反映其运营实力，项目的零售营业额能直接体现所在商圈的地位。本文重点介绍自持物业购物中心如何通过全面预算工具IBM Cognos TM1，不断测算“向近看和向远看”未来一段时间收入，来实现推动增长，以创造长期可持续的价值，提高相关利益者的回报。
针对购物中心而言，“你看到的地方都要能产生收入”。如商铺、多经点位、临时点位、广告位、仓库都能产生租赁收入，不同位置匹配不同价格，一铺一价。同一类品牌往往竞争同一区域相对好的铺位，这就产生了议价空间，通过铺位竞争推动租赁收入增长。同时租赁收入可以通过不同租赁计价方式提升租赁收入。常见租赁收入的租赁方式有固定租金、纯抽成、两者取高收入。通过合理测算，如新租户免租期、装修期、租赁方式，在不影响年度目标达成的情况下，保持与出租商户双赢。
企业内部运营管理问题制约商业地产企业向更高目标的追求。通过应用全面预算管理工具，有效解决商业地产企业自持购物中心战略管控模糊、经营管理粗放、资金计划不合理、内控薄弱等管理问题。在实现层面，则需要借助信息技术将全面预算管理工具落地，从而提升管理标准，保证战略目标实现。实时计算各项出租率和平均出租单价、平均空置期，从而通过联动指标来指导运营。
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全面预算整体框架
构筑以战略为导向、以盈利考核为核心、以管理标准为标准的全面预算管理体系，是建设商业地产全面预算信息化系统的前提条件。这种先进的现代企业管理工具，可优化企业资源配置，综合应用公司内外部信息，合理、有效的集权和分权，以及公平、激励的业绩评价。
针对商业地产购物中心业务的复杂性、多样性、综合性的特点，全面预算整体框架如图所示，具体要求：
健全预算组织设置。设定各级组织预算责任属性与管理职责划分，以及多口径、多架构预算组织数据汇总。
建立战略规划、年度预算、滚动预测的管理闭环。承接战略目标，同时联动对比年度预算数据、实际数据、滚动预测数据，及时调整运营策略。
业财协同、基于管理标准的预算管理模型。根据管理精细化要求，建立极致的预算数据细化粒度业务模型，涵盖收入、成本、费用、人力、投资、融资，实现业财协同。
基于滚动预测、追加调整持续跟踪。基于合同、市场洞察进行滚动预测，同时根据内外环境变化及时追加调整，进而确保预算目标实现。
完善的预算流程。预算流程应贯穿预算管理各环节，明确各流程步骤及管理方法。
构建预算分析框架。预算分析框架包括预算分析指标、预算分析报告，以满足预算执行分析和领导层决策支持。
标准化及规范。梳理完善预算标准化管理，包括业务主数据、财务核算规范、预算管理流程以及相关制度。
业务及全面预算系统规划
在全面预算整体框架的要求下，合理规划业务流、信息流，进而科学设计全面预算系统实施蓝图，如图所示：
战略规划。通过战略规划设定5年长期战略指标，并能与当前年度、预算年度、战略规划年度进行对比，从而进行差异分析，决定是否新建项目、项目上市时机、融资计划等。
年度预算。在编制年度预算前，设定各类预算假设，包括项目信息、管理标准（细粒度预算标准）、历史参考等。年度预算应实现业务、财务联动，包括业务计划、财务预算、投资测算，并可以集成财务系统、业务系统数据，实现相应数据可追溯、可自动编制。
预算执行。预算执行重点解决实际数据集成问题，并可根据预算与实际对比，确定预算执行差异，从而决定是否进行预算调整。同时，全面预算系统可以出具各类业务报表，包括合同报表、项目报表等。
绩效考核。根据业务指标、财务指标执行情况，考核运营绩效，并能与OA系统和BI系统对接，发布各类指标及分析报表。
全面预算系统构建
商业地产购物中心全面预算系统包括收入预算模块、成本预算模块、营销费用预算模块、管理费用预算模块、税金预算模块、资本性支出预算模块、投融资预算模块、财务报表及指标模块，详细如下：
收入预算模块
商业地产企业应全面管理所有可获益资产，精细预估收入。为提升预算编制效率、可比性，收入预算模块与运营系统集成，并依据不同收入的业务模式、驱动因素建立预测模型（租金标准、面积、租赁时长、空置期、装修期等），进而精确锁定合同预算年度、预测月份的未来收入。同时，该模块结合招商铺排计划，实时提供出租率、平均出租单价。全面预判收入实际与预算及预测的偏差，从而进行事前、事中预警并相应调整战略。
成本预算模块
基于战略及经营计划进行资源配置，将成本分为费用化支出和资本化支出。根据预算管理的重要性原则，将影响预算期经营业务的事项按职能业务进行细分，便于职能归口的同时反映出对各类业务的支撑情况。通过事项类型和事项科目两个重要维度，构建成本预算模块。资本化支出按使用年限、总体金额、验收日期在系统中自动计算出每月摊销额，费用化支出则遵从业务发生原则进行编制。
营销费用预算模块
营销费用根据业务规模配比开支，在预算编制的起点按照业务惯用术语，按大类划分（招商推广费用、运营推广费用等），并通过科目映射自动转换为财务口径，同时分别出具符合业务及财务要求的管理报表。
管理费用预算模块
管理费用将工资、福利、差旅费、业务招待费、社保费、办公费等可变费用划分为具体细类，并按员工职级制定定额标准，根据职工人数、支出动因，分业务场景进行多种预算、预测，并可以进行敏感性分析。此外，固定资产折旧、长期费用摊销等不可变费用，按往年数据、新增资本性支出等进行测算，保证数据一致、准确。
税金预算模块
依据税法口径，重点对增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、印花税进行测算，对于其它非重点税金根据相应税率简单计算。例如，根据租金、收取的管理费自动预测销项增值税，支持进项转出、上年留抵、简易征税等；根据从租计征、从价计征测算房产税；根据土地级别、单位税额测算土地使用税；根据预算假设详细考虑盈利或亏损，测算企业所得税；根据财务租赁合同测算印花税。
资本性支出预算模块
根据财务系统固定资产模块，抽取固定资产卡片信息，测算已有固定资产的未来折旧。新增固定资产预算，根据所选资产类别、月份、受益部门，自动甄别、测算折旧。最后，系统根据受益部门，自动归集到成本、营业费用或管理费用。
投融资预算模块
投资预算主要涉及重要的股权投资活动，融资测算分为外部融资、内部借款（汇总合并时可自动抵销），并且财务费用可根据分摊系数自动分摊到项目。
财务报表及指标模块
财务报表及指标模块，将前述模块数据进行汇总，抽取至资产负债表、利润表、现金流量表，未在上述模块预算的数据人工填报，同时根据股权架构、管理架构进行报表合并，抵销内部交易、长期股权投资数据，并自动验证逻辑的合理性，比如现金流量与资产负债表、利润表与资产负债表的逻辑对应关系，进而保证预算的合理性、准确性。预算指标，包括战略、运营、财务等各类指标，是预算考核的依据，除可以自动计算相应指标外，该模块也可以灵活增加非财务指标，进一步完善预算管理体系。
全面预算系统技术实现
商业地产购物中心全面预算系统是通过IBM TM1平台开发实现的，并有效集成财务系统、商业运营系统。IBM TM1是基于多维数据库内存计算的绩效管理工具，与Excel高度集成（支持数百种Excel函数，比如SUMIF、VLOOKUP等），可灵活设计开发Web表单、用户权限定制、工作流规划，以及建立各种沙箱敏感性分析模型，易于企业财务信息化人员掌握。在IBM TM1平台，不仅开发实现全面预算管理系统，还实现报表合并、成本管理、财务分析报告、商业智能仪表盘等重要功能。
结语
最后，本文提到的商业地产购物中心全面预算信息化实践方案，极致精细的管理颗粒度，将战略目标层层传达至运营条线，同时运营业绩又层层反馈至战略指标，再结合未来数月及年预测结果，调整招商方向、运营策略，进而保证总体战略的实现。
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